[기획부동산] 상가 임대차 계약 시 확인해볼 내용

상가 임대차 계약 시 확인해볼 내용

 

약속이란 지키기 위한 것이고 그것을 지키지 않음은 신의를 따져 물을 수 있는 것 라 생각합니다. 세상도 사람이 만들었고 그러므로 밝은 세상을 만들기 위해서는 지켜야 하는 게 약속인데 그 틀 속에 사는 우리네는 그 약속이란 것을 얼마니 지키고 살고 있을까요? 지키는 것보다 지키지 않은 이가 많은 것 때문인지 문서라는 것에 글로 남기고 그것도 부족하여 도장이나 사인을 합니다. 그것도 그냥 도장이 아니라 관공서에서 인정하는 인감이라는 도장으로 확인하는 약속! 그렇게 지키자고 한 것을 지키는 것보다 지키지 못하는 사람이 더 많은 세상을 임진년에 이 필자가 경험했답니다.

 

작은 매장을 12년 전에 임대하여 지금껏 운영하다가 지금부터 2년 전 건물주인이 전세로 계약 변경하자고 사정을 해서 그리했습니다. 임대보증금을 올려주는 대신 계약기간을 길게 해달라 하였더니 흔쾌히 승낙하여 전세계약서라는 것을 썼습니다. 지금껏 기술로 살아온지라 계약서에 관한 형식이라는 것을 알지 못하였고 믿음이라는 단어 하나에 신의를 걸고 중개사 없이 주인과 단둘이서 작성하고 곧바로 세무서에 확정일자를 받아 두었기에 지금까지 마음 놓고 있었습니다.

 

사정이 생겼는지 계약한 주인은 건물을 다른 사람에게 매매했다는 것을 잔금 치를 때 새로운 매수인의 대리인이라는 사람이 방문하여 말을 해서 알았습니다. 필자가 알기에는 매매계약서를 작성 후 임대차 관계에 관한 것도 확정한 다음 임차인에게 연락해줘야 하는 것이 법으로 명시된 것으로 알고 있었습니다. 법 이전에 사람과 사람의 약속이니 신의성실로 알려 줘야 하지만 등기가 이전돼서야 알았으니 그 약속이라는 것도 금전 앞에서는 신의라는 것이 무용지물인가 봅니다.

 

기획부동산! 여러분은 얼마나 알고 계십니까? 이 단어로 검색해 보면 토지에 관한 피해 사례가 제일 많이 있을 것입니다. 보통 토지매매에 관한 것도 많지만 근래에는 상가 임대차에 관한 피해 사례가 제법 되는 것으로 이번에 알게 됐습니다. 혹 XX 컨설팅이라는 상호를 많이 들어보셨을 것입니다. 이들이 하는 일은 건물주인에게 임대계약, 관리, 건물에 관한 일체를 대리인 성격으로 계약을 맺고 주인을 대신하여 건물에 관한 권리를 주장하고 계약하는 일종의 관리전문대행업체입니다. 이들은 임차인에게 임대료를 많이 받아내는 대신 그 능력에 따라 일정액의 수수료를 챙기고 임대계약에 관여하여 일정의 중개 수수료도 받는 것으로 이번에 알았습니다.

 

주인은 임대료 많이 받아서 좋고 컨설팅대표는 수수료 많이 받아서 좋으니 이거야말로 누이 좋고 매부 좋은 거 아니겠습니까? 그 때문에 힘 드는 것은 남의 건물에 임대하여 수익을 창출해야 하는 임차인들이겠지요. 주인이 새로운 건물을 사들여 이 사람들에게 맡기면 이 사람들은 주인의 대리인이라는 권리로 임차인의 계약기간이 남아있던 없던 따지지 않고 무조건 건물의 주인이 바뀌었으니 임대계약을 다시 하던가 아니면 당장 비워달라 협박을 하는 게 대다수입니다. 보통 분들은 계약기간이 남아있는데 어찌 그럴 수 있을까 하시겠지만, 이들은 그러한 상식의 신의를 가진 자들이 아니며 임차인을 어떻게든 신경 쓰이게 하고 스트레스를 주므로 견디다 못해 두 손들게 하는 게 이들의 주목적입니다.

 

한 번 상상해 보십시오. 비워달라고 임대차 명도소송을 걸고 임차매장에 조금이라도 불법적 요소가 눈에 보이면 구청이나 주민센터에 진정해서 매장운영에 지대한 스트레스를 주면 매출감소로 견딜 임차인이 얼마나 있겠습니까? 그러다 보니 이들이 화해라 하는 손으로 이사비용 정도의 금전을 받고 나가는 것이 보통의 경우입니다. 필자가 근 7개월 동안 당해보니 알 것 같더군요.

 

이렇게 힘들 바에야 이사비용이라도 준다고 할 때 나갈까 하는 생각이 몇 번씩 듭니다. 그런데 화가 나는 것은 내가 잘못이 없는데 주인이라는 명분으로 이렇게 당해도 되는지 오기가 발동하더군요. 주위에서는 변호사 사서 대처하라 하는 데 힘은 들겠지만 한번 저 혼자 해보려 합니다. 필자가 이 글을 쓰는 것은 여러분이 혹 훗날 임대계약을 작성해야 하는 때가 있다면 중요한 몇 가지는 알고 계시는 게 좋을 듯하여 아래 내용을 알려드립니다.

 

임대계약서에 보면 특별계약사항이라(특기사항) 하여 계약당사자 간 권리에 관한 내용을 적는 난이 있는데 이곳에 아래의 내용을 꼭 기재하여야 기획부동산이나 불순한 주인의 협박으로부터 보호를 받을 수 있습니다.

 

1.    임대계약서 상단 오른쪽에 계약면적을 적는 난이 있습니다. 이곳에 내가 계약하는 그 크기를 분명히 확인하고 그 크기를 반드시 기재하십시오.

 

2.    임대인(건물주인) 중개사 와 함께 계약하시고 임대인이 대리인(가족포함)이면 인감증명과 위임장을 반드시 받아 보관하여야 하며 임대인과 전화를 통화하여 대리인의 선임 여부를 확인하십시오.

 

3.    등기부 등본을 확인할 때 근저당이 건물 매매가액에 50%를 넘는 금액이라면 그 상가가 아무리 마음에 들어도 임차하는 데는 한 번 더 생각해 보시길 바랍니다. 필자는 계약하지 않는 것이 옮다 봅니다.

 

4.    계약서 특별계약사항에 건물매매가 되는 때에는 임차인에게 반드시 통보해야 하며 이에 따른 책임의 소재를 분명하게 명시해 두십시오. 또한, 임차한 매장의 면적에 불법적 면적이 없다는 확약과 만일 있다면 그에 관한 책임소재를 분명히 기재하십시오.

 

5.    임차계약이 월세가 아닌 전세일 때에는 그 기간 내에 임대료 증감청구권을 청구할 수 없다는 것도 명시하십시오.

 

6.    이외는 보통 부동산 계약서를 참고하시면 되며 위 내용이 상가 임차에는 제일 중요합니다. 잘 숙지하시고 미래의 삶에 어두운 그림자를 막는 데 도움이 되었으면 합니다.

 

그리고 임차계약이 확실하다면 3~4일 전에 사업자 등록을 미리 하시고 계약과 동시에 확정일자를 반드시 받으십시오. 이것을 미리 해 두는 것은 임차계약 후 임대인이 건물매매로 장난칠 위험을 미리 막자는데 있습니다. 더욱이 컨설팅이라는 상호로 대리인과 계약하는 것에는 더욱더 조심하십시오. 이들은 모두 사기꾼이라 보셔도 과언이 아니니 참고 하십시오.

 

이 한해도 갑니다. 여러분 마음속에 있는 힘든 것들 모두 해넘이에 모두 내려두시고 밝은 해돋이에는 밝은 희망의 빛들로만 가득 채우기를 바랍니다