2023년. 아파트 분양가가 비싼 이유

2023년 4월입니다.

최근 분양하는 아파트단지들을 보고있자면,
흔히 말하는 '입지좋은' 곳이 아니면 청약미달이라는 쓴 잔을 마시게 됩니다.

당연한 것이긴 합니다만, 지난 상승장 기간이었던 2019년~2022년에는
논밭 한가운데 위치한 나홀로 아파트 입지가 아닌이상, 대부분 청약완료가 되었었지요.

그리고 모두가 똑같이 말씀하십니다.

"분양가가 비싸다."

네. 맞습니다. 분양가가 비쌉니다.
그런데 한 번 생각해 봐야 할 것은 물가의 상승입니다.

보통 분양가는 주변 아파트 시세를 기준으로 1차적인 기준이 선정되고,
앞으로의 발전가능성으로 2차적인 기준이 산정됩니다.
그리고 준공시 까지의 물가상승률을 고려한 뒤에, 시공사의 마진을 추가합니다.

여기서 문제가 "물가상승률" 입니다.
이미 원자재 가격과 인건비가 인플레이션으로 많이 상승한 상황인데,
아무리 주변 단지의 시세가 하락했더라도 올라버린 상승률과 시공사의 마진까지 더하면
신축아파트의 가격은 하락할 수가 없습니다.

당연히 가격이 주변 단지에 비해 상당히 높게 책정이 될 것인데, 
이를 바라보는 소비자의 입장에서는 비싸게 느낄 수 밖에 없죠.

현 시점에서 2019년 대비 한국의 주택가격 상승률은 29% 이고, 물가상승률은 5% 입니다.
수치만 놓고 보자면, 적어도 주변 단지 시세 보다 34%는 높게 분양가가 산정되는 것이 맞는 계산일 겁니다.

그렇다면 이제 시공사에게는 두가지 선택지가 생깁니다.

'그럼에도 불구하고 분양을 할 것인가?'

또는

'사업을 포기할 것인가?'

아직까지는 '그래도 분양하자' 의 스탠스가 많아 보입니다만, 
당연히 미달된 청약으로 악성미분양까지 갈 것이고, 곧 '사업을 포기하자'로 전환될 것입니다.

이 상황까지 도달후에는 정말정말정말 핵심지가 아니라면 분양을 하지 않겠지요.

 

 

그 이후는 역사의 반복일 겁니다.
이러한 현상이 즉각적인 상승장을 만들어 내지는 않겠지만, 결국 어느 시점에서는 공급이 없는 상태가 될 것입니다.

물론 제 의견은, 그 때 까지 횡보, 그리고 매우 더딘 우상향입니다.